Depuis le 1er février 2026, une nouvelle loi de pays est entrée en vigueur en Polynésie Française. Elle modifie en profondeur les règles de cotisations sociales au Régime des Non-Salariés (RNS) géré par la CPS. Cette réforme concerne directement deux catégories de personnes : les propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs à Tahiti, et les salariés qui exercent une activité annexe sous patente.
Chez
Atike Immobilier, agence immobilière à Papeete, nous accompagnons nos clients propriétaires bailleurs au quotidien. Voici ce que vous devez savoir concrètement pour être en règle et, si possible, réduire votre charge de cotisations.
L’affiliation au RNS devient obligatoire pour toute activité non salariée
Avant cette réforme, de nombreux salariés exerçant une activité accessoire ou louant un bien immobilier n’étaient pas affiliés à la CPS au titre du RNS. C’est désormais terminé. Toute activité non salariée, même exercée en complément d’un emploi salarié, entre dans le champ des cotisations sociales obligatoires.
Concrètement, si vous êtes salarié et que vous louez un appartement, une maison ou un fare à Tahiti, les revenus générés par cette location sont désormais soumis à cotisations, quel que soit leur montant. Si vous cherchez à optimiser la gestion de votre bien, découvrez notre service de
gestion locative à Tahiti.
Le seuil clé pour les propriétaires bailleurs : 3 600 000 F CFP de recettes annuelles
Pour les propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs, un seuil déclencheur a été fixé à 3 600 000 F CFP de recettes annuelles, soit 300 000 F CFP par mois. Au-delà de ce montant, l’affiliation obligatoire à la CPS s’applique automatiquement.
Toutes les formes de location sont concernées : location nue, location meublée, location saisonnière via des plateformes comme Airbnb. Il n’existe pas d’exception liée au type de bien ou au mode de location. Vous pouvez consulter l’ensemble de nos
biens disponibles à la location à Tahiti pour vous faire une idée des loyers pratiqués sur le marché.
En dessous de ce seuil, l’affiliation reste possible mais n’est pas obligatoire. Il est toutefois conseillé de vérifier votre situation auprès de la CPS.
Risque de croisement des fichiers fiscaux et d’affiliation d’office
La loi prévoit explicitement, à l’article LP. 36, que l’administration fiscale peut transmettre les données de votre patente à la CPS. Si vous n’avez pas effectué votre affiliation dans les délais, vous vous exposez à une affiliation d’office, avec application de majorations de retard et calcul des cotisations sur une base forfaitaire, généralement plus élevée que la base réelle.
Les propriétaires bailleurs dépassant le seuil de 3 600 000 F CFP ont tout intérêt à régulariser leur situation rapidement plutôt que d’attendre un courrier de la CPS. Pour en savoir plus sur vos obligations, consultez directement
la page officielle de la CPS sur la réforme du RNS.
L’article LP. 22 : comment réduire légalement votre assiette de cotisation
C’est le point le plus important et le moins connu de cette réforme. L’article LP. 22 permet de cotiser sur une assiette nette, c’est-à-dire sur vos revenus locatifs réels diminués de vos charges réelles.
Si vous avez un crédit immobilier sur le bien que vous louez, vous pouvez déduire le montant annuel de remboursement du capital, les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt. Dans certaines situations, notamment lorsque le crédit est important par rapport aux loyers perçus, cette déduction peut réduire très significativement votre assiette de cotisation, voire l’annuler. Utilisez notre
simulateur de prêt bancaire pour estimer vos remboursements annuels.
Si vous n’avez pas de crédit sur le bien, une déduction forfaitaire de 20 % est automatiquement appliquée sur vos recettes brutes.
Ce mécanisme est une opportunité concrète pour les propriétaires bailleurs à Tahiti de maîtriser leur coût de cotisations. Il nécessite de rassembler vos justificatifs : tableau d’amortissement, contrats de crédit, relevés d’assurance. Vous pouvez lire le texte intégral de la loi sur
le site officiel Lexpol.
Les délais à respecter absolument
La loi est en vigueur depuis le 1er février 2026. Pour les salariés exerçant une activité sous patente, l’article LP. 39 prévoit un délai d’immatriculation et de déclaration des revenus à la CPS jusqu’à début juin 2026. Pour les propriétaires bailleurs dépassant le seuil, il est conseillé de ne pas attendre cette échéance et d’entamer les démarches dès maintenant.
Ce que vous devez faire dès aujourd’hui
Vérifiez vos recettes locatives des 12 derniers mois. Si elles dépassent 3 600 000 F CFP, préparez vos documents justificatifs et contactez la CPS pour vous affilier. Si vous avez un crédit immobilier sur le bien loué, rassemblez votre tableau d’amortissement pour calculer votre assiette nette et réduire vos cotisations.
Si vous êtes salarié avec une activité sous patente, vérifiez que vous êtes bien immatriculé au RNS avant l’échéance de juin 2026.
Vous avez un bien à louer et vous souhaitez en confier la gestion à des professionnels ? Vous pouvez également faire
estimer votre bien gratuitement par notre équipe. Contactez Atike Immobilier au
40 810 510 ou par email à
contact@atike-immobilier.pf. Notre agence est située au 72 rue Georges Clémenceau, Mamao, Papeete.
