Gestion

Une gestion locative complète, sécurisée et transparente, aux meilleurs prix du marché  … 5.65 %  TTC

gestion@atike-immobilier.pf

Une gestion location personnalisée vous dégage de toutes contraintes. Cette gestion dynamique, garantie par un organisme financier indépendant, vous libère de toutes les tâches afférentes entre autres aux déclarations fiscales, juridiques et administratives.

Nous prenons en charge en particulier l’ensemble des prestations suivantes :
• Émettre les avis d’échéance.
• Encaisser les loyers.
• Délivrer les quittances.
• Dresser les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Informer le trésor public, conformément à la loi, de chaque mouvement de locataire.
• Faire procéder, avec votre accord et suivant devis , aux travaux d’entretien éventuels sous la surveillance d’un architecte et par des entreprises sélectionnées et achats à réaliser
• Régler les appels de charges du syndic.
• Etablir la régularisation annuelle des charges locatives.
• Virer directement sur votre compte bancaire tous les mois vos loyers.

en cas de non paiement 

– relance après le 5 et le 8  du mois par mail 

– relance courrier AR le 10 du mois 

– relance par huissier le 14 du mois 

– envoie du dossier au tribunal des impayés au 18 du mois et suites 

* en cas de gros contentieux , l’avocat de l’agence assurera le suivi du dossier 

Afin de répondre aux besoins de notre clientèle nous avons mis en place deux formules qui permettent de s’adapter aux exigences des différents propriétaires :

> Pack « SERENITE / GESTION »

frais de gestion 5.65% TTC

Estimation de la valeur locative de votre bien
– Mise en location de votre bien
– Visite et sélection des candidats locataires
– Etat des lieux d’entrée et de sortie

Quelles sont les documents a fournir à l’agence ?
– Photocopie de la carte d’identité du propriétaire
– R.I.B.
– Attestation de propriété / Taxe foncière
– Relevé de charges et règlement de la copropriété

(pour plusieurs lots , nous consulter)

Quelles sont les documents a fournir ?
– Photocopie de la carte d’identité du propriétaire
– R.I.B.
– Attestation de propriété / Taxe foncière
– Relevé de charges et règlement de la copropriété

– taxes foncières

– frais agence à diviser entre le propriétaire et le locataire ( loi de pays du 1er janvier 2013 )

Notez que le propriétaire devra prendre une patente de loueur  auprès des contributions  , plus d’infos :

http://www.contributions.gov.pf/spip.php?rubrique260

———————————–

Formalités obligatoires du bailleur

Pour toute location de maison, d’appartement ou de terrain, le propriétaire doit procéder à des formalités administratives en contactant la Direction des Impôts et des Contributions Publiques (DICP), l’Institut de la Statistique de Polynésie française (ISPF) et la Direction des Affaires Foncières.

1) A LA DIRECTION DES IMPÔTS ET DES CONTRIBUTIONS PUBLIQUES

Déclarez le montant des loyers perçus
Tout propriétaire qui loue une maison ou un appartement bâti en Polynésie française, qu’il s’agisse d’une location meublée ou non-meublée, est redevable de l’impôt foncier et de l’impôt sur les transactions. De plus, au-delà d’un certain montant pour les locations meublées (loyer de plus de 166 666 Fcfp par mois), le propriétaire est redevable de la contribution des patentes. Le service auquel il faut s’adresser pour plus de renseignements est la Direction des Impôts et des Contributions Publiques (DICP).

Pour vous rendre à la Direction des Impôts et des Contributions Publiques
Ouvert au public du lundi au jeudi de 7h30 à 14h30, et le vendredi de 7h30 à 13h30, la Direction des Impôts et des Contributions Publiques se situe dans la rue du commandant Destremeau, au premier étage du Centre Administratif (bâtiment A1).
Pour plus d’informations, contactez la “Division de la gestion fiscale” de la DICP au 46 13 13 ou rendez-vous sur le site :

http://www.impot-polynesie.gov.pf/documentation/les-depliants-d-information/droits-et-obligations/vous-etes-loueur-en-meuble-quels

Pour votre inscription (documents à fournir) :

  • 2 photos d’identité
  • Une pièce d’identité
  • Le propriétaire du bien devra s’enregistrer auprès de la DGAE :
  • Pour toute location de maison, d’appartement ou de terrain, le propriétaire doit procéder à des formalités administratives en contactant la Direction des Impôts et des Contributions Publiques (DICP), l’Institut de la Statistique de Polynésie française (ISPF) et la Direction des Affaires Foncières.

http://www.dgae.gov.pf/article140-formalites-obligatoires-du-bailleur

 

MISE AUX NORMES DES LOGEMENTS

 

Les logements devront être aux normes obligatoirement  comme le prévoit les lois de pays ( électricité et gaz )

texte sur ce lien :

http://www.servicedutravail.gov.pf/spip.php?rubrique492

————————————————-

La recherche du locataire 

Accès au fichier clientèle en demande à l’agence

publicités ( plusieurs supports et notamment nos sites webs)

visite de votre bien

vérification de l’identité & de la solvabilité du futur locataire

rédaction du bail

contrôle de la prise d une assurance multirisques habitation

Le suivi de votre bien

encaissement des loyers et rédaction des quittances

versement mensuel des loyers au propriétaire

traitement des impayés ( lettre de relance, saisie d huissier, procédure judiciaire) dans les meilleurs délais

représentation du propriétaire lors des assemblées générales de copropriétés

visite annuelle du bien en gestion

gestion des charges locatives ( charges de copropriétés, taxes d’eau et d’ordures ménagères )

contrôle annuel du renouvellement de l’assurance ( locataire et propriétaire non occupant ) et de l’enregistrement du bail au domaine

déclaration et suivi des sinistres

gestion des travaux ( étude des devis, contrôle des travaux pour le propriétaire ) après accord du propriétaire

au delà de 30 000 xfp de travaux  – 251 €uros  ( en cas de fuites ou autres ) nous réalisons des devis et en informons les propriétaires avant toutes actions

En cas de litiges :

sms , mails et courrier AR et huissier de justice

Procédure devant le tribunal de Papeete compétent

Compte gestion Location ATIKE IMMOBILIER

BANQUE DE TAHITI

Code banque Code guichet N° de compte Clé RIB

12239          00016           83939401000          46 

Domiciliation :

AGENCE JEAN BREAUD à PAPEETE

98714 POLYNESIE FRANCAISE

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS

———————————————————————————————————

Ce que l’agence peut  demander au locataire…

Son identité

    • Une carte d’identité, un passeport, une carte de séjour (dans tous les cas, la photo devra être rendue méconnaissable) ;
    • Un livret de famille.

Ses revenus

    • Ses trois derniers bulletins de salaire (ses revenus mensuels doivent atteindre au moins 3 fois le montant du loyer) ;
    • Sa déclaration d’impôt sur le revenu ;
    • Son contrat de travail ou une attestation d’embauche ;
    • Son avis d’imposition, notamment pour les professions libérales et les gérants de société ;

Bon à savoir : le recours au cautionnement est aujourd’hui presque systématique, sauf dans le cas ou le bailleur a souscrit une « assurance impayés ». La loi Boutin interdit en effet cette pratique, sauf pour les étudiants et les apprentis.

Un dépôt de garantie

    • Un dépôt de garantie d’un mois de loyer hors charges pour les locations nues.
    • Pour celles meublées, le montant est libre.

Le dépôt est restitué en fin de bail selon l’état des lieux.

Autres informations

    • Les dernières quittances de son précédent logement ;
    • Sa dernière facture EDF, tenant lieu de justificatif de domicile pour le garant ;
    • Un Relevé d’identité bancaire (RIB).

Ce que vous ne pouvez pas demander au locataire…

    • Sa carte d’assuré social.

Ses revenus

    • Une copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
    • Une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
    • Une autorisation de prélèvement automatique.

Autres informations

  • Un dossier médical personnel ;
  • Un extrait de casier judiciaire ;
  • Un contrat de mariage ou un certificat de concubinage ;
  • Un jugement de divorce ;
  • Une attestation de son précédent bailleur stipulant qu’il est à jour dans le règlement du loyer s’il ne peut présenter d’autres justificatifs telles que des quittances de loyer ;
  • Une attestation de son employeur s’il ne peut fournir un contrat de travail ou des bulletins de salaires.

Liste exhaustive : Article 22-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Attention aux cas de discrimination

La loi vous interdit de refuser un locataire en raison de son sexe, de sa race, de sa religion, de sa situation familiale, de son orientation sexuelle, de son handicap, de son apparence physique, de son état de santé

Articles 225-1 du Code Pénal et 1er de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 158 de la loi de modernisation sociale.

Si l’on venait à vous accuser de discrimination, sachez qu’il vous faudra justifier votre refus. Vous encourez 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amendes. ( 5 370 000 xpf )

La Caution

Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?

Vérifié le 12 janvier 2016 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Non, le locataire doit payer l’intégralité de son loyer jusqu’à la fin du bail, y compris si un dépôt de garantie a été versé en début de location. La pratique consistant à déduire du dernier loyer le montant du dépôt de garantie est illégale.

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges à son propriétaire aux termes convenus.

Le dépôt de garantie, qui permet au bailleur de couvrir les éventuels manquements de son locataire (entretien du logement notamment), ne se substitue pas au loyer puisqu’il doit être restitué dans un certain délai.

Le locataire qui déduit du loyer le montant du dépôt de garantie, ne peut pas prétendre à la délivrance de sa quittance (nécessaire dans le cadre d’une demande d’aide au logement).

Par ailleurs, le bailleur peut :

  • faire procéder à la saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire du locataire sans autorisation du juge,
  • faire condamner le locataire au paiement du loyer impayé et de dommages et intérêts.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31629

_______________________________________________________________________

ETAT DES LIEUX SORTANT

Vous allez très prochainement quitter votre logement ; afin que votre départ se déroule dans de bonnes conditions, nous vous rappelons quelques informations relatives à votre bail et vous invitons à suivre les procédures suivantes :

Votre dernier mois de loyer ainsi que les taxes communales doivent impérativement être payées. (sauf si elles sont incluses dans le loyer bien sur) .

Important : A défaut de règlement, le rendez vous de l’état des lieux ne pourra pas être pris avec l’agence et le conseiller et sera réalisé à défaut par un huissier ( 60 000 xpf   soit  503 €uros )  à diviser entre les parties .

Le rendez vous état des lieux sera pris minimum 48 heures à l’avance avec l’agence une fois les loyers réglés

NOTEZ : la caution ne peut pas servir de dernier mois de loyer !!!

  • Si vous avez un abonnement OPT, pensez à le suspendre 1 jour avant.
  • Résiliez ou suspendez votre assurance après l’état des lieux
  • Ne résiliez pas votre contrat EDT, des tests sont nécessaires le jour de l’état des lieux ( lumières , tv , etc ) et le relevé sera fait le jour de l’état des lieux .
  • Dégivrez bien le réfrigérateur et nettoyez bien celui-ci ( alcool blanc conseillé )
  • Nettoyez le bac à lessive de la machine à laver
  • Nettoyez la hotte et changez les filtres si il y en a
  • Nettoyage du climatiseur ou faites entretien complet par un professionnel ( il s’agit des filtres et conduits d’évacuations ) et le chauffe eau à gaz si vous en possédez un , vérifier la ou les télécommandes , si elles fonctionnaient à l’entrée , se sera idem à la sortie .
  • Odeurs de cigarettes : aucunes odeurs de cigaretttes ou cigares dans le bien loué , faites nettoyer les rideaux et autres !!
  • Entretenez les tables en bois, teck et deck ( si) et les meubles
  • Faites contrôler le moteur de piscine ou jacuzzi le cas échéant
  • Nettoyez derrière les meubles, appareils ménagers, rails de baies vitrées, vitres, brasseurs d’airs , placards , dessus de meubles , placards , etc
  • Vous devez rendre l’appartement comme indiqué dans l’état des lieux entrant, propre ou le nettoyage sera à vos frais et cela retardera la restitution de la caution
  • Vérifiez les ampoules et autres points lumineux et électriques du bien
  • nettoyage du jardin et des arbres : l’entretien à la sortie sera le même qu’à l’entrée ( photos !! ) donc prenez vos dispositions !
  • vérifiez les télécommandes de portail , l’état sera le même qu’à l’entrée
  • Faites vérifier les fosses septiques à la sortie si il y a lieu
  • le jardin est à votre charge également si il y en a un , il doit être comme à l entrée dans les lieux
  • Pour des informations pratiques et peu couteuses, vous pouvez vous rendre sur :

http://www.sauvermacaution.com/astuces.php

il est entendu que si le conseiller d’ATIKE IMMOBILIER ne peut pas faire l’état des lieux le jour et à l’heure convenu par écrit avec les locataires pour cause d’occupation ( il reste des effets des locataires ) , il sera prélevé pour déplacement la somme de 5 000 xpf sur Papeete et alentours et 10 000 xpf pour la presqu’ile ( plus de 20 minutes de trajet). A défaut d’entente , un huissier sera sollicité par l’agence afin que l’état des lieux puisse se faire comme le prévoit la loi.

Nous restons à votre disposition pour toutes informations complémentaires ; contactez si besoin la personne avec laquelle vous avez réalisé l’état des lieux entrant à l’agence.

Nous souhaitons que ce moment soit agréable pour vous comme  pour nous  !!

 

____________________________________________________________________

 

La rentabilité locative / mode de calcul 

La rentabilité brute :
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Le calcul est le suivant :
Taux de rentabilité brute =         100 x (loyer mensuel x 12)
Prix d’acquisition du bien

Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…).
La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

La rentabilité nette de frais et charges :
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier.
Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux.

Le calcul est le suivant :
Taux de rentabilité nette =          100 x (loyer mensuel x 12)
– Taxe foncière
– Charges non récupérables
– Frais de gestion
___________________________

 

La caution  / dépôt de garantie ne sert pas à régler un loyer !!

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31629

 

 

      Prix d’acquisition du bien

http://www.dgae.gov.pf/article146-la-fin-du-contrat-par-le-locataire